Rechtsfall des Tages: Mangel in der Mietwohnung– Welche Rechte hat der Mieter?

[Snitlev]

Ich wohne seit ein paar Wochen in einer Mietwohnung. Seit einiger Zeit bildet sich Feuchtigkeit an den Fenstern. Im Wohnzimmer hat sich sogar bereits Schimmel gebildet, sodass ich dieses nicht richtig nutzen kann. Welche Rechte habe ich als Mieter?




Schimmel in der Wohnung stellt einen Mietmangel dar. Ein Mangel im mietrechtlichen Sinn liegt vor, wenn die vertraglich vereinbarte Soll-Beschaffenheit der Mietwohnung von dem tatsächlichen Ist-Zustand abweicht. Es kommt also entscheidend auf den vertraglich vereinbarten Nutzungszweck an. Bei der Wohnraummiete ist es das Wohnen. Im vorliegenden Fall ist dieses im Wohnzimmer aufgrund des Schimmels nicht möglich, daher liegt ein Mangel vor.
Liegt ein Mangel vor, so ist der Mieter verpflichtet, diesen dem Vermieter unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern anzuzeigen. Dies kann mündlich oder schriftlich erfolgen. Wenn der Mieter den Mangel nicht oder nicht unverzüglich anzeigt, kann er sich u.U. sogar schadensersatzpflichtig machen.



Beseitigung des Mangels, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB

Zunächst kann der Mieter vom Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangen.



Mietminderung gemäß § 536 BGB

Ist die Tauglichkeit der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch wegen des Mangels nicht unerheblich beeinträchtigt, wird die Miete von Gesetzes wegen gemindert, ohne dass sich der Mieter hierauf berufen muss. Er ist lediglich verpflichtet, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen. Die Höhe der Minderung muss angemessen sein. Was „angemessen“ ist, ist grundsätzlich abhängig vom Einzelfall.



Zurückbehaltung der Miete

Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, so kann der Mieter grundsätzlich (zusätzlich zur Mietminderung) einen weiteren Teil der Miete einbehalten. Dieses sogenannte Zurückbehaltungsrecht sollte jedoch ausdrücklich erklärt werden.



Selbstvornahme/Aufwendungsersatz gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB

Ist der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, so kann der Mieter von seinem Selbstvornahmerecht Gebrauch machen und den Mangel durch einen Fachmann beseitigen lassen. Voraussetzung für ein In-Verzug-Setzen des Vermieters ist grundsätzlich eine auf Mängelbeseitigung gerichtete Mahnung. Einer solchen bedarf es nicht, wenn eine umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB).



Schadensersatz gemäß § 536a BGB

Entsteht dem Mieter durch den Mangel oder eine verspätete Mängelbeseitigung des Vermieters ein Schaden, so kann er diesen unter den Voraussetzungen des § 536 a Abs. 1 BGB ersetzt verlangen.



Kündigung des Mietverhältnisses, § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Schließlich kann der Mieter den Mietvertrag sogar außerordentlich kündigen, wenn der Mangel erheblich ist und dem Mieter der Gebrauch der Mietwohnung ganz oder teilweise nicht gewährt wird.

Die Rechte des Mieters sind jedoch ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder diese ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind.



Quelle: Rechtsfall des Tages: Mangel in der Mietwohnung (http://www.wbs-law.de/rechtsfall-des-tages/rechtsfall-des-tages-mangel-in-der-mietwohnung-27278/)

Die meisten Rechte kennt man ja, aber ob die sich auch so einfach umsetzen lassen steht meistens auf einen anderen Blatt Papier bzw. werden sie vor Gericht geklärt.
Wir sollten auch nicht den Vermieter vergessen der ebenfalls seine Rechte hat, denn der Mieter muss ihm zu 100% den anzuzweifelten Mangel nachweisen können...

mfg

[Freak69]

Wenn ich Mietminderung lese, kommts mir hoch ehrlich gesagt... Kommt man mit einer Mietminderung in höhe von 2 Monatsmieten, kann der Vermieter fristlos kündigen! Machs grad nämlich selbst durch.

[mabuse]

Kommt man mit einer Mietminderung in höhe von 2 Monatsmieten, kann der Vermieter fristlos kündigen! Machs grad nämlich selbst durch.
... kann der Vermieter versuchen dich fristlos zu kündigen.
Bei einem guten Anwalt und berechtigter Mietminderung prallt er damit vor eine Wand.

Was bei dir aber offensichtlich nicht der Fall zu sein scheint, denn "Mietminderung in höhe von 2 Monatsmieten" ist in sich ja schon völliger Blödsinn. Mietminderung = Herabsetzung der Monatsmiete um einen angemessenen Betrag, bis der Mangel behoben ist. Und man kann eine Monatsmiete nicht um zwei Monatsmieten mindern, das wären 200%, wie soll das gehen? Vom Konto des Vermieters was abbuchen?

[Se7Ven]

Eine Mietminderung ist eine individuelle Einzellfallentscheidung oder eine Mietersammelklageaktion und oftmals durch z.b. Umbaumaßnahmen mit den entsprechenden unerträglichen Begleiterscheinungen für die Mieter/Bewohner wie ein hoher konstanter Lärmpegel sowie penetrante Schmutz/Staub/Feuchtigkeit Attacken.

Siehe unten dazu andere Gründe und Ursachen für eine Mietminderung

http://www.hausverwalter-vermittlung.de/blog/mietminderung/

[Freak69]

Tja mabuse, das geht, wenn schon seit ewigkeiten Fenster undicht sind, der Hof zugemüllt wird (selbst vom Vermieter!) und er sich nicht drum kümmert, staut sich da einiges an. Anfangs waren es nur 10%, inzwischen 20% der Kaltmiete. Laut Anwalt hätten wir sogar von der Warmmiete mindern dürfen, nur sieht das der Vermieter ein wenig anders und ließ über seinen Anwalt schreiben "X Euro einfach einbehalten" - auf Schreiben von mir und Anwalt wurde nicht reagiert.

Geht jetzt am 28. zum Gericht, Güteverhandlung... Wird leider eh nichts bei raus kommen, außer die Tatsache, das bei jedem im Haus anfang dieses Jahres die Fenster alle samt neu abgedichtet wurden, nur meine Wohnung natürlich hier nicht.


P.S.: Wie sich die 2 Monatsmieten zusammensetzen ist egal, ob man nun 2 Monate hintereinander nicht zahlt oder aber ob es sich anstaut wie in diesem Fall bei mir, soll wohl egal sein.

[LongbowArcher]

Eine Senkung der Miete auf 0% ist nicht möglich. Möglich ist es, die Miete aufgrund von Mängeln zu mindern, sofern die Mangel festgestellt wurden (Mieterverein ,Handwerker...) und der Vermieter mit Frist zur Ausbesserung aufgefordert wurde und sich dann nichts getan hat. eine Senkung der Warmmietd ist nicht möglich, da es eine Warmmiete nicht gibt. Lediglich eine Senkung der Betriebskosten wäre möglich, wenn die Abrechnungen falsch sind.

Grundsätzlich ermöglicht eine nicht-Zahlung der Miete dem Vermieter die fristlose Kündigung. Da wir den ganzen Fall nicht kennen, ist eine Beurteilung schwierig (und sowieso nur laienhaft). So wie es sich liest, hattet ihr vielleicht berechtigte Gründe, habt die Sache aber irgendwie falsch angepackt.

[mabuse]

Tja mabuse, das geht,
Nein, das geht nicht.
Mietminderung ist eine Minderung der monatlichen Miete, mithin wären 100% das absolute Maximum (und dann wäre eine fristlose Kündigung gerechtfertigt, realistsich sind 20 oder 30% - aber über einen Zeitraum, bis der Mangel behoben wurde, notfalls unbegrenzt).


wenn schon seit ewigkeiten Fenster undicht sind, der Hof zugemüllt wird (selbst vom Vermieter!) und er sich nicht drum kümmert, staut sich da einiges an. Anfangs waren es nur 10%, inzwischen 20%
Klingt vernünftig.


auf Schreiben von mir und Anwalt wurde nicht reagiert.
Und? Du musst doch auch nicht mehr reagieren. Du hast ihn angeschrieben, eine Frist gesetzt und die Miete gekürzt. Jetzt ist er am Zug.


Geht jetzt am 28. zum Gericht, Güteverhandlung... Wird leider eh nichts bei raus kommen,
Aber sicher.
Entweder wird deine Mietminderung als rechtens eingestuft, dann ist er wieder am Zug (oder du wohnst ab jetzt billiger), oder du musst nachzahlen. Mehr wird dabei nicht passieren, mit der Kündigung wird er in keinem Fall durchkommen (oder dein Anwalt ist keinen Pfifferling wert).


außer die Tatsache, das bei jedem im Haus anfang dieses Jahres die Fenster alle samt neu abgedichtet wurden, nur meine Wohnung natürlich hier nicht.
Wenn du das vor dem Richter belegen kannst, hast du schon gewonnen.



Wie sich die 2 Monatsmieten zusammensetzen ist egal, ob man nun 2 Monate hintereinander nicht zahlt oder aber ob es sich anstaut wie in diesem Fall bei mir, soll wohl egal sein.
Sicher - aber dann solltest du es sorgfältig formulieren. Das ist nämlich ein Einbehalt.
Mietminderung läuft Monat für Monat und ist in jedem Falle kleiner 100%.

Ich weiss, das klingt jetzt kleinkariert, spitzfinding und nach Korintenkacker.
Aber wenn es schon vor Gericht geht, ist eine extrem sorgfältige Wortwahl durchaus angebracht.

[Snitlev]

ich kann hier nr noch mal auf den § 536 BGB verweisen, siehe mal:



Liegen während der Mietdauer Mängel oder Fehler der Mietsache vor, darf der Mieter nach § 536 BGB, die Miete angemessen kürzen. Die Vorschrift des § 536 BGB ist auf alle Mietverhältnisse anwendbar. Dem Mieter steht das Recht zur Vornahme einer Mietminderung somit kraft Gesetzes zu. Dies bedeutet, dass der Mieter zur Mietkürzung berechtigt ist, ohne dieses Recht vorher einklagen oder dem Vermieter gegenüber vorab ankündigen zu müssen. Allerdings kann der Mieter von seinem Mietminderungsrecht nur dann Gebrauch machen, wenn er den Mangel dem Vermieter gegenüber auch tatsächlich angezeigt bzw. diesen gerügt hat (Mängelrüge).


und alle anderen Punkte dazu können dort nachgelesen werden wie zb.:



Voraussetzung für eine Mietminderung
Bewertungszeitpunkt für die Mietminderung
Kein Verschulden des Vermieters erforderlich
Anzeigezeitpunkt- Mängelrüge (§ 536 c BGB)
Höhe der Mietminderung - Bruttomiete
Unangemessene Mietminderung
Begründete Mietminderung
Beweislast
Rückwirkende Mietminderung
Verwirkung des Minderungsrechts
Wiederaufleben des Mietminderungsrechts
Ausschluss des Minderungsrechts
Verjährung (§ 195 BGB)
Weitere Ansprüche des Mieters
weitere Fragen zum Thema "Mietminderung"?


Quelle: Mietminderung (http://www.mietrecht-hilfe.de/miete/mietminderung.html)

mfg

[Freak69]

Sagt das dem Anwalt vom Vermieter, der Vermieter scheint einfach hingegangen zu sein und sollte das Geld eintreiben und Kündigen. In jedem Schreiben steht nur "einfach einbehalten", er selbst erkennt nicht mal, trotz mehrfachen Schreibens und Mündlicher bekanntmachung, das es eine Mietminderung ist nicht an.

Ich denke mal das sich vielleicht ein paar Leute aus dem Haus bereiterklären würden, als Zeuge auszusagen? Sicher bin ich mir zwar nicht, aber ich würds gerne hoffen wollen...

[mabuse]

Sagt das dem Anwalt vom Vermieter,
Nein, warum?
Wenn's vor Gericht geht, ist der Vermieter/sein Anwalt in der Anklägerposition und damit in der Beweispflicht.
Wenn dein Anwalt dann darlegt, das es sich um eine angekündigte Mietminderung handelt und die Gegenpartei auf die Sache gar nicht eingegangen ist, wird der Anwalt des Vermieters in hohem Bogen aus dem Gerichtssaal fliegen - wenn der Richter gut drauf ist, sogar mit einem Bußgeld wegen Mißachtung des Gerichtes. Ich kenn nur einen einzigen Richter, aber der gehört zu denen, die nur auf solche Typen, die seine kostbare Zeit stehlen, warten.